Tahukah anda bahawa harga rumah telah meningkat sebanyak 149% dalam masa 16 tahun dari hanya RM 135,293 seunit pada suku pertama tahun 2000 dan menjadi RM 337,096 pada suku terakhir tahun 2016 (NAPIC, 2016)! Malang seribu kali malang apabila pertumbuhan pendapatan rakyat Malaysia tidak menentu antara tahun 2000 sehingga 2016 dan bahkan pertumbuhan pendapatan rakyat Malaysia mengalami trend penurunan sejak tahun 2010. Apa maksudnya? Harga rumah semakin tidak mampu milik!

Di samping masalah mampu milik, harga rumah yang tinggi juga mampu menimbulkan pelbagai masalah lain. Peningkatan harga rumah ke tahap tidak mampu milik mampu melembabkan pertumbuhan ekonomi, meningkatkan kos perniagaan, menghalang orang untuk tinggal di bandar, dan sebagainya (Carter, 2013).

Selain itu, harga rumah yang tinggi mampu mengakibatkan peningkatan harga barangan runcit (Stroebel, 2015). Hal ini disebabkan kesan kekayaan (wealth effect) iaitu sebuah teori yang menyatakan orang akan berbelanja lebih apabila nilai aset mereka meningkat. Dalam situasi peningkatan harga rumah, apabila sang empunya rumah merasakan lebih kaya kerana harga rumah semakin meningkat maka dia pun tidak kisah tentang harga barangan yang dibeli. Kesannya, pemilik kedai akan bertindak menaikkan harga barang.

Sekarang, kita sudah faham mengapa harga rumah yang terlalu tinggi boleh membawa kesan negatif. Persoalan seterusnya ialah apakah punca turun naik harga rumah di Malaysia? Soalan ini telah dijawab oleh Pinjaman & Kogid (2020) dalam satu kajian bagi mengkaji penentu makroekonomi harga rumah di Malaysia berdasarkan data antara tahun 2000 sehingga 2016. Dalam kajian mereka terdapat 6 pemboleh ubah yang digunakan iaitu kadar faedah, penawaran rumah, inflasi, pertumbuhan ekonomi, nilai matawang tempatan, dan pasaran saham. Berikut ialah hasil kajian mereka:

Kadar Faedah

Kadar faedah mempunyai hubungkait yang negatif dengan harga rumah. Hal ini bermaksud semakin tinggi kadar faedah, semakin berkurang harga rumah. Dalam kajian yang dijalankan menunjukkan, peningkatan 1% kadar faedah akan menyebabkan harga rumah jatuh 1.7%. Hal ini demikian disebabkan oleh teori sisi permintaan ke atas harga rumah. Apabila kadar faedah meningkat maka kos pinjaman turut meningkat akibatnya tahap permintaan rumah berkurang. Sekiranya permintaan rumah dalam ekonomi berkurang maka harga rumah akan jatuh.

Pertumbuhan Ekonomi

 Selain itu, pertumbuhan ekonomi turut menjadi punca turun naiknya harga rumah. Hubungkait antara keluaran dalam negara kasar (KDNK) benar dan harga rumah adalah positif. Semakin berkembang ekonomi, semakin naik harga rumah. Hal ini demikian kerana perkembangan ekonomi akan menyebabkan pendapatan meningkat. Maka berlakulah kesan kekayaan. Oleh sebab itu, permintaan terhadap rumah akan meningkat dan menyebabkan harga rumah turut meningkat.

Penawaran Rumah

 Di samping itu, penawaran rumah juga menjadi punca turun naiknya harga rumah. Penawaran rumah berhubung negatif dengan harga rumah. Hal ini terbukti dalam kajian yang dilaksanakan apabila penawaran rumah menurun sebanyak 1% maka harga rumah didapati meningkat. Hal ini berlaku kerana teori sisi penawaran ke atas harga rumah yang mana peningkatan penawaran rumah mengakibatkan harga rumah menurun.

Inflasi

Inflasi turut memainkan peranan turun naiknya harga rumah di Malaysia. Peningkatan inflasi akan menyebabkan kuasa membeli rakyat menurun. Hal ini akan menyebabkan permintaan terhadap rumah berkurang. Walaupun inflasi semakin meningkat dan menyebabkan harga rumah menurun, hal ini juga menunjukkan peningkatan inflasi menyebabkan rakyat semakin tidak mampu untuk memiliki rumah kerana kuasa membeli yang semakin kecil.

Nilai Matawang Tempatan

 Ramai mungkin tidak tahu yang nilai mata wang tempatan turut memainkan peranan turun naiknya harga rumah di Malaysia. Menurut kajian ini, satu peratus peningkatan matawang tempatan (menunjukkan eksport menjadi mahal dan import menjadi murah) menyebabkan harga rumah meningkat sebanyak 4.9%. Hal ini demikian kerana peningkatan matawang tempatan bermaksud peningkatan kekayaan disebabkan perdagangan antarabangsa. Seperti yang dijelaskan sebelum ini, jika berlaku peningkatan kekayaan maka akan berlaku kesan kekayaan. Oleh itu, pertumbuhan ekonomi atau peningkatan kekayaan akan menyebabkan permintaan rumah semakin meningkat lantas meningkatkan harga rumah.

Pasaran Saham

 Kajian ini menunjukkan turun naik pasaran saham tidak memberi kesan terhadap perubahan harga rumah dalam jangka masa panjang. Hal ini disebabkan kesan berlawanan antara kesan penggantian (substitution effect) dan kesan kekayaan (wealth effect). Dua teori tersebut membatalkan antara satu sama lain. Menurut teori kesan penggantian, apabila satu daripada 2 aset meningkat harganya dan yang satu lagi menurun, maka sebagai pelabur kita akan meninggalkan aset yang menurun (Glindor et al., 2011).

Teori kesan kekayaan pula menyatakan sebaliknya, disebabkan aset meningkat nilainya maka kekayaan juga bertambah. Hal ini menjadi peluang untuk mempelbagaikan pelaburan. Oleh itu, walaupun mungkin prestasi saham meningkat dan mengakibatkan permintaan dan harga rumah menurun berdasarkan teori penggantian tetapi hal itu tidak berlaku kerana dibatalkan oleh kesan kekayaan lalu menyebabkan prestasi pasaran saham tidak mempengaruhi pasaran hartanah dalam jangka masa panjang.

Kesimpulan

 Kos pembelian harga rumah yang semakin meningkat merupakan satu isu yang sering diperdebatkan samada di peringkat lokal mahupun global. Berdasarkan analisis yang dilakukan oleh Pinjaman & Kogid (2020), kenaikan kadar faedah, penawaran rumah dan inflasi membawa kepada penurunan harga rumah, manakala pertumbuhan ekonomi dan peningkatan nilai matawang tempatan akan meningkatkan harganya. Harga saham pula adalah tidak signifikan dalam mempengaruhi harga rumah.

RUJUKAN

Carter, S. 2013. High house prices damage businesses and the economy. https://www.theguardian.com/housingnetwork/2013/jun/20/high-house-prices-damagebusinesses-economy

Glindro, E.T., Subhanij, T., Szeto, J. & Zhu, H. 2011. Determinants of house prices in nine Asia pacific economies. International Journal of Central Banking 7: 163-204

National Property Information Centre. 2016. The Malaysian House Price Index.

Pinjaman, S., & Kogid, M. (2020). Macroeconomic determinants of house prices in Malaysia. Jurnal Ekonomi Malaysia, 54(1), 153-165. https://doi.org/10.17576/jem-2020-5401-11

Stroebel, J. 2015. How do rising house prices affect the local economy? https://www.weforum.org/agenda/2015/01/how-do-rising-house-prices-affect-the-local-economy/

World Bank Open Data. 2021. GDP per capita growth (annual %) – Malaysia (Data File). https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.KD.ZG?end=2019&locations=MY&start=1990